【掌柜日报】“商住”限售后 投资投机性需求或呈现挤出效应

　　以封死 “炒房”可能为目的的北京调控政策十连环，让房价“止涨”效果显现。

　　反应在近日的市场变化上，尤以“商住”产品成交的剧烈下跌最为明显，有分析人士称，“此轮调控中出现的新杀手锏——‘商住’限售，是对过去多年来商住产品打着‘不限购、限贷’旗号大肆推销的釜底抽薪式打击。”

　　业内认为，“商改住”打着低总价住宅的擦边球却往往以投资投机性需求为售卖对象，长期以往成为住宅市场上的“搅局者”，此次调控对“商住”的清算恰好体现出对“房子是用来住的”的回归。

　　被抽去投机可能 “商住”成交明显下跌

　　距离出台全面叫停“商改住”政策约半月，北京的“商住”市场成交量已呈现断崖式下跌。

　　据了解，政策发布次日，北京商住签约量从以往的日均200套左右瞬间跌至个位数。有业内人士认为，由于此前的北京调控之手鲜少伸向商住两用房，造成许多开发商持续涌入商住市场，炒作其投资性和流通性，一度让商住成为投资客的“避难所”。

　　而此次商住调控，堪称北京有史以来最严，从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”，其市场效果也最为明显。

　　据亚豪机构数据统计，4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交481套，成交面积7.38万平方米，环比分别减少24%、15%。而从4月份情况来看，1-9日共实现商品住宅成交582套，成交面积8.39万平方米，相比上月同期分别减少65%、51%。而回顾2月北京商品房成交量中，一度近六成为商办类楼盘，相比去年同期增加了两成左右。

　　限售后针对投资投机的“挤出效应”显著，用中原地产首席分析师张大伟的话来说，“相当于把所有的商办类物业的投资需求全面剔除出市场”。同时，他预测称，在后市成交量上，或将带来50%及以上的跌幅，甚至可能使这个市场进入休眠状态;而在成交价格上，也将大幅下跌。

　　“商住”热度停歇 巨量库存“出口”待解

　　继开发商被禁止向个人出售商住两用房后，各大房源信息网站紧接着也被上“紧箍咒”。

　　4月11日上午，市住建委、市工商局、市网信办联合约谈了15家发布房源信息的网站，对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，各网站必须在12日24：00前撤下明显存在违规信息的房源。

　　实际上，在此之前，记者就发现房天下、搜狐等网站已早早下架了商住两用房的房源信息。在随后的采访中，多数房产中介也表示，“‘商住’限售政策一出，许多loft公寓等商改住产品似短时间内进入无人问津期，目前买家和卖家都处于观望中。”事实上，此次“商住”速冻现象只是更大范围地重现了去年通州区“商住”限购的冷却效应。

　　伴随着“商住”热度停歇，过去五年因住宅限购而集聚起来的巨量商住两用房库存出口待解。

　　一位业内人士表示，自2011年开始，北京确立产城一体化发展的战略结构后，大量F3类型用地——即包括住宅、商业、写字楼在内的综合用地被推向市场，开发商一度高密度地投入类住宅产品的开发。尤其在五环、六环地段，随处可见LOFT、公寓等商改住产品，发展至今似有过剩之险。

　　“北京众多房地产企业目前手上都持有‘商住’存量，有的刚拿地不久，有的处于销售中，‘商住’限售个人之后，或全面影响这些项目的规划设计和销售策略。对于本有商业地块拿地计划的房企来说，或也需要重新做战略调整。”上述人士称。

　　让住宅回归居住，让商业用地回归商业用途，随着本轮调控意志的持续深入实施，过去曾定位为“短期投资品”的商住两用房，面临售卖对象的“消失”，“中招”房企该如何寻找新的市场出口，似乎仍待解。