叶檀：楼市泡沫可能被夸大 中国房地产正在经历大考

　　中国房地产正在经历大考。这次没有用行政控房手段，而是采用货币挤压手段。从三季度开始，房贷收紧的消息从各地传来，除了银行慎贷，挤提公积金现象在一些城市蔓延。

　　无论是日本房地产崩溃，还是美国次贷危机爆发，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，导致债务链条崩溃。

　　我国目前仍然实行稳健的货币政策，也就是说保持货币增量不动，对于负债与投资拉动的行业，这不是个好消息，显示实际债务成本上升。

　　央行收紧信贷，靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期增加2.24万亿元。在8月的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后，9月社会融资规模回落至1.4万亿元，分别比上月和上年同期减少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.80万亿元；如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱倾斜，房地产未来如何难以预料。

　　情况没有那么糟糕，挤压货币水分以温水煮青蛙的方式进行，波澜不惊。房贷继续审核，只是审核发放周期加长到几个月；首套房优惠利率继续存在，只是优惠门槛提高打折幅度下调。

　　据《中国证券报》10月12日报道，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史，市场利率普遍在基准利率的9折以上，个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。链家地产市场研究部张旭认为，近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑，到今年9月占比为43.6%，为2012年3月以来的最低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折，部分银行已上调至9.5折，甚至是基准利率。9月数据显示，首套房贷批贷的平均利率为5.8%，大概为基准利率的89折。从目前银行的报价估计，今年11、12月银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。

　　从8.5折到9.5折，看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%，以贷款100万20年还清来计算，等额本息的还款方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话，那么利率变为5.57%，月供为6918元，总利息也相应减少为660433元。相比基准利率，月供减少了567元，总利息减少了136014元，上升到9.5折，则每月增加500元左右。增加的500元，作用是使购房者的心理预期发生变化，让他们摆脱房价上涨预期。