10月长租公寓报告：青客蛋壳赴美IPO 马太效应愈显

　　青客2017财年、2018财年的净亏损分别为2.45亿元、5亿元，同比增长104.08%，2019财年前三季度则为3.73亿元;蛋壳2017财年、2018财年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元，同比增长403.31%%，2019财年前三季度则为25.16亿元。

　　从营收和净亏损来看，蛋壳公寓的增长幅度远远高于青客公寓，背后其实是规模扩张的较量。行业马太效应之下，市场规模的大小，仿佛成为了能否活下去的检验标准。

　　青客方面，截至2019年6月30日，运营房间数合计约为9.69万间，同比增加超过30%;其中已出租9.33万间，可供出租3523间，从2017年9月30日到2018年9月30日，公寓签约数目增加了99.4%，从2018年6月30日到2019年6月30日，公寓数量增加了16.4%。

　　蛋壳方面，截至2019年9月30日，运营房间数合计约为40.67万间，其中39.19万间已向公众开放，不到四年的时间内增长了166倍，房间数量为青客的4倍有余。

　　规模扩张的程度越大，只要盈利的模式仍未进阶，伴随而来的净亏损也将越大。即使长租公寓品牌成功走上了上市融资的道路，也不能忽视行业本身存在的运营风险问题，比如“租金贷”、投资回报周期长，等等。

　　在IPO招股书中，青客公寓称公司与金融机构进行合作，为有需要的客户提供分期租金贷款。租户可以向公司的合作机构申请分期租赁贷款，预付一定租期的租金，并享受预付租金的租金折扣。

　　青客公寓方面表示，分期租金贷款的收益已帮助公司为装修和装修新公寓的资本支出提供资金。

　　北京时间11月5日晚间，青客公寓(US: QK)成功在纳斯达克挂牌上市，成为了“长租公寓上市第一股”。

　　值得注意的是，在正式上市前的3天，青客公寓将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS(美国存托股票)“腰斩”至270万股ADS，发行价价格也位于询价区间下限的17美元。其最高募资金额也从原本的1亿美元减少至约5000万美元。

　　除了格外引人关注的上市动态之外，10月份，长租公寓行业的开业与“爆雷”事件仍在继续。据观点指数整理，共有4家长租公寓品牌“爆雷”，原因皆为资金链断裂;在开业的项目中，不乏有“国家队”、地产系的身影。