10月长租公寓报告：青客蛋壳赴美IPO 马太效应愈显

　　10月份，长租公寓市场从盲目发展逐步过渡到理性发展阶段，政策法规趋向严管。

　　在融资方面，无论是股权投资，还是债权融资，都开始向头部品牌集中，市场的马太效应愈显。在市场竞争的环境下，大多数存活下来的长租公寓企业从片面追求规模快速增长，转向稳健地做好运营。

　　分散式长租公寓品牌的上市曙光

　　倘若按背景分类，现有的长租公寓形态可分成地产系、中介系、创业系、酒店系，以及政府背景的“国家队”;按运营模式划分，可分成集中式、分散式和服务式公寓三类。

　　从截至10月的动态来看，分散式长租公寓品牌争相寻求上市成为了最大亮点。

　　9月份，蛋壳公寓最先被报道，称其最快于今年赴美上市，拟募资金额为6至7亿美元，并将有望成为长租公寓海外第一股;随后据外媒报道，自如正在考虑在2020年于美国上市，拟筹资5亿至10亿美元。

　　正当各大媒体对它们进行分析和猜测时，不料临时“杀出”一个青客公寓。美东时间10月7日，青客公寓抢先递交赴美IPO招股文件，拟募资金额为1亿美元，并于美东时间10月25日更新了招股文件，预计11月5日挂牌上市。

　　14日，自如CEO熊林对外表示，长租行业已经由创业期进入精耕期，暂不急于启动IPO。

　　与自如不同的是，蛋壳公寓一直处于观望状态。在25日青客公寓更新了招股文件之后，美东时间10月28日，蛋壳公寓也递交了赴美IPO招股书，本次IPO计划募资至多1亿美元，由花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任联席主承销商。

　　随着长租公寓的不断“爆雷”，以及融资的进一步收紧，长租公寓品牌从一级市场直接获取融资的机会将变得更少。10月份仅有蛋壳公寓一家获得了1.9亿美元的D轮融资。

　　而IPO则是快速获取融资的康庄大道，促使企业可以转向二级市场直接融资。在长租公寓行业早期的风险资本投资里，房源数量是投资人最为看重的指标：只有规模够大的品牌才能拿到融资，而融资之后还需要继续扩大规模，以支撑再下一轮的融资。

　　相比于擅长社区运营的集中式长租公寓品牌，擅长规模运营的分散式长租公寓品牌，或许更能符合资本对于这种规模扩张的需求。

　　青客、蛋壳公寓分别递交的招股书财务数据显示，青客公寓2017财年、2018财年的营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元人民币，同比增长70.17%，2019财年前三季度则为8.98亿元人民币;蛋壳公寓2017财年、2018财年的营业收入则分别为6.57亿元、26.75亿元，同比增长307.15%，2019财年前三季度则约为50亿元。二者的收入主要来源于租金和服务费，其中租金收入占比达90%以上。

　　青客2017财年、2018财年的净亏损分别为2.45亿元、5亿元，同比增长104.08%，2019财年前三季度则为3.73亿元;蛋壳2017财年、2018财年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元，同比增长403.31%%，2019财年前三季度则为25.16亿元。

　　从营收和净亏损来看，蛋壳公寓的增长幅度远远高于青客公寓，背后其实是规模扩张的较量。行业马太效应之下，市场规模的大小，仿佛成为了能否活下去的检验标准。

　　青客方面，截至2019年6月30日，运营房间数合计约为9.69万间，同比增加超过30%;其中已出租9.33万间，可供出租3523间，从2017年9月30日到2018年9月30日，公寓签约数目增加了99.4%，从2018年6月30日到2019年6月30日，公寓数量增加了16.4%。

　　蛋壳方面，截至2019年9月30日，运营房间数合计约为40.67万间，其中39.19万间已向公众开放，不到四年的时间内增长了166倍，房间数量为青客的4倍有余。

　　规模扩张的程度越大，只要盈利的模式仍未进阶，伴随而来的净亏损也将越大。即使长租公寓品牌成功走上了上市融资的道路，也不能忽视行业本身存在的运营风险问题，比如“租金贷”、投资回报周期长，等等。

　　在IPO招股书中，青客公寓称公司与金融机构进行合作，为有需要的客户提供分期租金贷款。租户可以向公司的合作机构申请分期租赁贷款，预付一定租期的租金，并享受预付租金的租金折扣。

　　青客公寓方面表示，分期租金贷款的收益已帮助公司为装修和装修新公寓的资本支出提供资金。

　　北京时间11月5日晚间，青客公寓(US: QK)成功在纳斯达克挂牌上市，成为了“长租公寓上市第一股”。

　　值得注意的是，在正式上市前的3天，青客公寓将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS(美国存托股票)“腰斩”至270万股ADS，发行价价格也位于询价区间下限的17美元。其最高募资金额也从原本的1亿美元减少至约5000万美元。

　　除了格外引人关注的上市动态之外，10月份，长租公寓行业的开业与“爆雷”事件仍在继续。据观点指数整理，共有4家长租公寓品牌“爆雷”，原因皆为资金链断裂;在开业的项目中，不乏有“国家队”、地产系的身影。

　　政策优惠与严管并存 行业洗牌愈发激烈

　　10月份，从出台的政策来看，整体趋势与前两个月基本相同：一方面是政府针对住房租赁市场的扶持，另一方面是对市场运作的进一步规范化，比如规范互联网租房信息发布，打击中介发布虚假广告等行为，保证房源信息的准确性，从而加强对租房市场的监管。

　　值得注意的是，深圳推出了全国首个稳租金商品房租赁试点项目，房源为南山区塘朗城广场的248套带装修商务公寓，该项目总租期最多可达60个月，年度租金涨跌幅范围不超过5%。有分析人士认为，这是一次在住房租赁市场供应结构上的创新。

　　而在土地市场方面，10月全国共成交4宗租赁住房相关用地，包含上海一宗纯租赁住房用地;三宗含有租赁用地部分的综合用地，上海、杭州、西安各成交一宗。

　　整体来看，10月份长租公寓行业呈现出利好的趋势，一方面头部品牌走上了二级市场融资的快车道，自身优势愈增，另一方面政策的监管使得行业的运作愈加规范化，同时尾部不良品牌逐渐被清洗出市场，行业逐渐过渡到理性发展阶段。未来，长租公寓行业的运作模式将会在公开市场中接受资本的持续考验。