俊发蛇吞象 昆明一哥92亿“全国总价地块”诞生记

　　7月15日，中海以79.4亿元斩获北京丰台区造甲村地块，是2019年最贵地块。

　　而在短短11日后，这一纪录再次被刷新。7月26日，俊发以总价92亿元包揽昆明新螺蛳湾片区11宗地?，新总价地块诞生。

　　起源云南的“昆明一哥”俊发，一直是昆明土地市场的常客，拿地并不是稀奇事。可是，92亿元的价格仍出乎了很多人的意料。如若加上公建配套，实际拿地价格将高达126亿元。

　　“目前在昆明能拿到那么多土地很难得了。”昆明业内人士康兵算了笔账，5-5.4之间的容积率，拿地楼面价约2842-3694元/平米，按照目前片区1.3万元-1.4万元/平米的住宅价格，有很大的利润空间。

　　但以126亿拿地还是颇为冒险。在观点指数发布的2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100中显示，俊发以320亿元的半年销售位列51位。而在2018年，俊发以630亿元位于榜单第46位。

　　换言之，俊发以将近去年年度销售的20%买了块地，这显然是一笔不小的开支。

　　拿下高价地后，是否会带来资金压力?观点地产新媒体曾致电俊发集团，但截至发稿，暂未收到回应。

　　“全国总价”第一诞生

　　7月26日，昆明新螺蛳湾片区11宗约789亩商住用地打包网上拍卖，起价约91.98亿元。最后，11宗地由俊发集团旗下的云南中豪置业有限责任公司以底价竞得。

　　由于该地块需要承担约34亿元的公建配套，包括片区配套学校、医院、公共绿地及回迁房等，俊发的实际拿地价格高达126亿元。

　　所以，该地块不仅成为云南昆明历史总价最高地块，同时也超越了北京刚诞生不到半个月的总价地块，成为2019年新全国总价最高地块。

　　此次出让的11宗地编号分别为KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22，其中含616亩住宅用地和173亩商业用地。成交金额约91.98亿，容积率4.38-8，最大可建面积约287万平米，土地单价约830-1516万元/亩，楼面价约2842-3694元/平米。

　　由此可见，此次俊发摘得的总价最高地块，不仅在于体量庞大，片区的土地单价也随着时间推移水涨船高。

　　观点地产新媒体了解到，2011年3月，中豪置业拿下的新螺狮湾片区地块，总价64.87亿元，平均土地单价仅350.4万元/亩;2017年6月，万达拿下的草海北岸地块，总价74.77亿元，平均土地单价538万元/亩;2018年8月，平安不动产以57.88亿元摘得的呈贡高铁站旁地块，平均土地单价460万元/亩。

　　其中，值得关注到的是，2015年，中豪置业拿下的新螺狮湾片区地块约380亩地因长期闲置被收回。2017年，中豪置业完成重组后，新螺蛳片区开发正式由俊发接盘。

　　但是，此次出让地块的容积率也较高，在5-5.4之间。有市场分析认为，新螺蛳湾这批土地，或会开发成塔楼，也就是俗称的筒子楼。企业也会倾向于大规模开发塔楼，以降低楼面单价，并快速回笼资金。

　　“这块地原来出过问题，不过价值还是非常高的。”康兵在接受观点地产新媒体采访时肯定了该地块的价值。

　　“万科，碧桂园很多企业都谈过这几块住宅，指标和地段都还可以。”他称，地铁四号线在里面有站点，医院、学校等配套都很齐全，这些都是这块地的优势。

　　“新螺狮湾不好的地都已经建完了，后面的住宅品质都比较高。”据他介绍，新螺狮湾片区如今房价约1.3万元-1.4万元/平米，预期未来仍存在较大的升值空间。

　　俊发蛇吞象

　　跟“高价土地”有关的故事，很多都不太圆满。不少企业会用漫长的时间与极高的代价为当时的决定买单。

　　“目前在昆明能拿到那么多土地很难得了。”康兵算了笔账，5-5.4之间的容积率，拿地楼面价约2842-3694元/平米，按照片区目前1.3万元-1.4万元/平米的住宅价格，有很大的利润空间。

　　他称这是块很划算的地。

　　俊发为何拿下如此高价的地块?有分析认为，一方面是因为“昆明一哥”俊发深耕昆明，已连续10年蝉联昆明市场占有率第一名，有区域规模和操盘的优势。

　　另一方面，则是外来竞争者所带来的压力。据了解，随着西部地区的活跃，昆明已集聚融创、碧桂园、新城、蓝光、华侨城、招商蛇口等知名企业。

　　这些企业的入驻，难免会给俊发带来一定压力。

　　行业普遍的现象，中型企业多少有些焦虑。随着行业集中度越来越高，中小房企的生存空间被不断挤压。

　　对此，首要任务便是做大规模，以保证自己的安全，不被其他企业蚕食。花126亿元拿的地，或许也在一定程度上给予了俊发足够的安全感。

　　但是，总价92亿元、实际成本高达126亿元的地块，对于俊发此类中型房企来说，仍旧是一场豪赌。

　　拿高价地的风险必然存在。首当其冲就是对企业本身融资水平、资金流和企业控制的考验。还未上市的俊发，资金或只能来自于银行贷款及信托等非标通道。

　　一旦未来片区遭遇调控压力等原因遭遇销路不畅，则容易导致存货高企等连锁反应。更何况，作为一家城市更新起家的房企，俊发向来以“慢周转”见长。

　　“慢周转”的俊发一直没有掩饰自己的野心。观点地产新媒体了解到，2013年，俊发就曾发布过5年战略——要在2018年实现千亿销售额。

　　不过，在随后几年，俊发并未踏上房地产快速发展的快车。直到2019年，其销售金额仅为千亿的1/3左右。

　　2018年，正式由俊发地产更名为俊发集团，加快了走出去的步伐。前任总裁张海民甚至透露，俊发会加速在京津冀、长三角、粤港澳大湾区的布局，拓展全国市场，并预计在年内将总部从昆明迁至上海。

　　但随着张海民离职，俊发总部迁移并未如期进行。

　　不过，俊发的土地储备向来充沛。数据显示，截至2018年，俊发土储已达到5013万平米，土储货值5650亿元。

　　据其官网介绍，截止目前，俊发已在“深耕云南、布局全国四大区域”的战略下，昆明、大理、丽江、瑞丽、西双版纳、成都、贵阳、上海、无锡、郑州、西安、深圳、佛山、石家庄、海南万宁、泰国普吉、柬埔寨西哈努克港17个城市，开发建设百余个项目。