香港资本圆桌：苛刻资本如何寻找房地产逆周期？

李志荣透露，在国内市场银根紧缩，去杠杆持续的大环境下，不少房企面临资金紧张的情况。因此，过去的一段时间内，出售核心商业资产以置换现金流用于开发，已经成为房企不新鲜的做法。

需要注意的是，外资瞄准逆周期进场，成为中国一线城市商业地产投资的主力。数据显示，外资占2018年一线城市商业地产投资总额的 37%, 实际投资金额增长74%，达766亿元。其中，上海为最受欢迎城市，占2018年外资于国内投资的近七成。

在过去的2019年一季度，外资也继续加大投资，较2018年同期增长4倍，达到277.6亿元。美资对中国商业地产的收购额，于2019年五月已超越去年全年交易额。

而对于债市来说，上市房企也抓住窗口期，于过去的几个月中加大海外债发行规模。观点指数数据显示，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-5月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分而言，公司债在所有债券融资中占比最大，5月一度高达61.07%，融资额达到797亿元。

上市城墙之外，暂未拿到入城许可证的房企也在奋力争取。目前内房在港股的PE还是比较低的，但是可以看到房企依然没有减退上市的热潮。2019年以来，银城国际和德信中国如愿敲钟，而众多申请赴港IPO的内地房企，如海伦堡中国、中梁控股、奥山控股、万创国际虽然招股书接连“失效”，但是依然没有放弃上市梦。这都是为了和资本市场接轨，更便于发债融资。

当然，资本市场是苛刻的，上市并不是一个一劳永逸的解决方法，同样需要房企发挥智慧，用心经营。

现场嘉宾认为，上市公司要多披露，提高资本市场透明度，引导投资者预期，充当股市和资本市场内外沟通的桥梁。同时也要多采取资本运作，培育商业、物业、酒店、医疗等创新业务，并在成熟的时候适时分拆，丰富上市平台的内涵。