从经营模式来看,目前在长租公寓市场中,魔方、城家、世联红璞等都以轻资产经营为主,龙湖冠寓及万科泊寓等虽有开发商背景,但产品也多为轻资产项目。轻资产运营商大多充当“二房东”的角色,从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。
另有部分房企从“代建+运营”入手,受土地所有者的委托,提供土地规划、建造和运营服务,向所有者缴纳固定租金,收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费;土地所有者需支付房企建筑费用,享受资产增值和固定租金收益。
但是,已有房企表示将加大对优质项目、租赁地块的获取,以进一步提高重资产项目的比重。企业通过资本运作来建设、收购或改造物业,然后自持管理或与第三方的公寓管理公司合作,以租金和服务费为主要收入来源,同时获得资产增值收益。
近来,许多城市也明确提出“加大租赁类住宅用地供应”,供给端的发力,有利于企业降低运营成本,为其持有经营较为优质租赁资产、实现运营收益提供可能。
5月份,住房租赁项目的供应有了新的进展。例如,南京浦口区康居集团承建的谢营1号地租赁住房项目正式开工;上海嘉定新城E17-1项目基础底板已完成;由华润操盘的上海首宗集体住房租赁试点入市地块,也已取得施工许可证。
可以预见,随着租赁自持项目的完工与入市,未来长租公寓市场重资产项目比例将逐渐增加。
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此外,作为房地产的新兴细分领域,长租公寓行业也离不开资金的输血,流动性显得尤为重要。月内,华住集团就与光大安石设立投资基金,专注于境内的酒店及公寓不动产的投资。此前,房企合作设立长租基金的案例已有不少,比如旭辉领寓联手平安不动产、龙湖联合GIC等。
除了合作引资之外,发债也是融资的主要途径之一;5月份,越秀地产、宋都股份等房企都有相应的动作。
其中,越秀地产宣布拟发行20亿住房租赁专项公司债,利率为3.8%。租赁住房专项债是在项目建设前或者初期通过发债融资,用融资所得资金进行建房、装修、经营。目前,债券发行的利率大概在5%左右。
与上述融资方式不同,资产证券化利用资产的优质性吸引投资者,以较低的融资成本获取资金,强化资金配置,以时间换取运营的空间。近年来,长租公寓ABS逐渐受到各方主体的青睐,多笔专项计划都取得了进展。
5月24日,上海证券交易所信息显示,合肥万达城投资有限公司国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划项目状态更新为“已回复交易所意见”。据了解,这笔资产支持证券拟发行金额为3亿元。
该ABS以合肥万达文化旅游城作为背书,项目位于合肥市滨湖新区,总投资超过300亿。
此后,上交所披露信息显示,合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划也处于“已回复交易所意见”的状态中,发行金额为20亿元。
城市租金各异,蓝领公寓成大市场
4月份以来,部分城市的租赁住房出现了量价齐跌的情况。以北京为例,相关机构数据显示,上月该城市租赁成交量环比减少20%,在16个区县中,仅有5个区县环比上涨,其他均为下降。其中,西城、密云、门头沟跌幅较大。
北京之外,上海、广州、南京、温州、大连等一二线城市,房租出现了不同程度的环比下滑。
2022-02-15 09:52
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