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房企融资喜忧参半冷热不均 弱势房企通过出售资产输血

烟台房地产网-房掌柜 2019-06-20 10:20:04来源:房掌柜 整理
[摘要]受益于信贷环境改善,房企融资环境显著改善,是房企融资“井喷”的原因之一

  虽然市场上有传闻称房企融资环境再次收紧,但房企发债仍继续着去年底以来的“井喷”态势。据Wind统计,截至6月14日,房企今年已发行信用债437只,融资金额近3390.90亿元,同比去年分别增长49.1%、34.9%,房企融资“井喷”态势可见一斑。但受企业自身资质和融资能力影响,房企融资也是喜忧参半、冷热不均、强者恒强特征明显,有弱势房企只能通过出售资产“输血”。

  据观点指数统计,2019年1月-5月,房企融资总额为10234.37亿元,公司债在所有债券融资中占比最大。此外,2019年至今,房地产信托在房企融资上发挥着举足轻重的作用。

  多位业内人士表示,今年房企债券融资规模较大。如华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等一些大房企相继在海外发债。据Wind数据统计,今年以来,内地房企在海外已发行了87只债券,合计融资352.14亿美元,换算成人民币超过2400亿元,相比去年无论是数量还是规模均有不小的增长。去年同期,内地房企发行了63只海外债券,累计融资272.65亿美元。

  Wind数据还显示,房企在内地发行债券更多。今年以来,已有431只相关债券发行完成,合计发行金额3381.9亿元。其中,恒大地产发行规模最大,两只债券“19恒大01”和“19恒大02”合计融资200亿元,首开股份、金科股份等9家房企紧随其后,发债也都超过50亿元。

  此外,海外融资规模上升明显,其中1月、3月以及4月是海外融资高峰,分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元,5月规模有所下降,仅为229.4亿元。

  观点指数报告指出,海外债和海外融资趋势基本一致,也是在上述月份大幅攀升,而海外债在海外融资中的占比基本处于85%以上。此前,证监会、银保监会等多个相关部门针对房企境外发债的融资用途加强了监管,再加上原有的低成本公司债陆续到期,以高息置换低息也成为2019年的融资特征之一,不少房企的债券利息超过10%,而部分小型房企甚至更高,未来行业整体融资成本将继续水涨船高。

  中银国际分析师晋蔚认为,受益于信贷环境改善,房企融资环境显著改善,是房企融资“井喷”的原因之一。

  “从融资成本方面来看,今年很多房企融资成本相比之前有所下降,这也说明房企融资环境整体上是改善的。”中诚信国际首席宏观分析师袁海霞说。她表示,虽然市场上有房企融资环境再次收紧的传闻,但就房企发债来看,这一判断不够准确。

  中原地产首席分析师张大伟表示,过去几个月房企融资情况非常好,缓解了部分企业资金链紧张问题,也推动企业拿地明显加速。

  但受企业自身资质和融资能力影响,房企融资也是冷热不均,“强者恒强”、“弱者贫血”特征明显。

  例如,在今年初经历股价大跌的在港上市地产公司阳光100中国,就在频繁出售股权输血。6月13日,阳光100中国公告,分别向融创、佳兆业出售资产,涉及资金超57亿元。而今年4月,阳光100中国仅半个月内就两度出售资产,回笼60亿现金以缓解资金压力。但标普却认为,阳光100中国面临的流动性风险仍旧较高,这使得公司融资难度加大。

  袁海霞表示,从房地产行业发展角度看,“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应愈加凸显,资质较弱的中小房企和布局三四线较多的房企更容易发生风险,其融资遭收紧或是常态。

  “5月以来,房企境内发债明显少了很多,可能在流量控制,但没有暂停。”6月19日,北京某券商信用债业务人士表示,明显感受到监管放缓房企发债融资速度的意图。

  此前监管审核速度较快,而5月份以来放缓明显,“有个小公募,目前卡在监管半个多月还没下文,以前一周左右就会放行。还有地产公司已有的额度可以接着发,但是新的还没批,在额度审批上可能也会放缓。”上述信用债业务人士表示。

  房企发债放缓的大背景是相关政策的收紧。

  5月17日,银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;5月底,央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。

  地产行业研究机构克尔瑞最新数据显示,5月企业发债规模大幅缩水,85家典型房企境内外发债总量210.6亿元,环比下降73.1%,为2017年3月以来的最低值;其中境外债发行量74亿元,环比大幅下降87%;境内债发行量136.4亿元,环比下降37%。

  (房掌柜整理自21世纪经济报道、证券日报、上海证券报)

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责任编辑:梁珮瑜

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