【掌柜日报】石家庄一周楼评：盘点热点 楼市将迎重大转折？

新的一周又要开始，每到这时候，我们都要盘点上一周的市场热点，以对未来市场有更好的预判。

周末，房掌柜副总经理兼主编杨俊会的置业私享会第二场在位于鹿泉的大年初一风情小镇举行，在现场杨总为在座的粉丝和网友，作了关于《庄里的微度假 我们的新生活》主题演讲，对当下石家庄适合微度假的项目和区域做了系统梳理，认为，鹿泉区是目前微度假性价比最高的区域。

而也是在上一周，一个划拨用地可以转正的新政，让市场尤其是二手房出现了重大的转折，其中蕴含的深意与影响，虽然还未显现，但巨大的回迁房数量，终究是个变数很大的。

另外，在天山公园这一热点区域，新拍住宅用地的楼面地价仅3234元/平，这与4月份经过多轮激烈竞拍被华远拿下的地块价格相差甚远，显示市场正在走向多元化的道路。

同时，2019年石家庄市义务教育招生入学最新政策公布，这对于许多有孩子的家庭来说，是最大的事。而最新政策的公布，是否会对楼市有影响，还要持续观察。

今天，房掌柜与伟杰一起面对面，在100.9《家有好房》，探讨这些问题。

1、石家庄市人民政府印发关于《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》

新闻背景：

日前，石家庄市自然资源和规划局刊发了石家庄市人民政府关于印发《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》（以下简称《规定》）的通知。

《规定》中明确了三种适用于分套转让缴纳土地出让金的房屋类型：

1.划拨土地上房屋为住宅用途，权利人通过买卖、赠与、互换等方式将其房地产转让给他人的。

2.由于历史原因形成的，产权登记在原划拨土地使用权单位名下的分套住宅，权利人将其住宅转让给他人的。

3.划拨土地上房屋为商业、金融、餐饮、娱乐、办公等非住宅用途，权利人通过买卖、赠与、互换等方式将其房地产转让给他人的。

土地出让金缴纳标准为：划拨土地上住宅用途分套转让，暂按房屋交易价格1%缴纳，已购公房和经济适用房按市场成交价1%缴纳，其中已购公有住房（房改房）按照上市交易当年房改成本价的1%缴纳，划拨土地上非住宅用途房屋（商业、金融、餐饮、娱乐、办公等）分套转让，按房屋交易价格3%缴纳。

房掌柜观点：

这则新闻影响最大的，应该就是同属于划拨用地的回迁房了。这意味着超过百万平米的回迁房将获得转正的机会。这对于二手房市场影响到底有多大？是否将刚刚企稳的二手房价重新拉入持续下跌的状态？这一切，似乎还没有显现出来。

另外，从这次政策的文件中，我们还未看到如果房屋交易，是否能够跟商品房一样获得银行贷款，以及具体的操作政策。因此，从政策发布到具体落实，应该还有一段路要走。

不过，毋庸置疑的是，一旦上述的问题得以解决，对于新房及二手房的冲击一定是巨大的，尤其二手房。

为什么这么说呢？

我们可以对未来的市场做一个大胆预测。

先看转正后的回迁房价格。从目前来看，回迁房只能全款交易，价格和二手房价格相比相差至少三分之一，一旦转正，预计价格会大幅上涨，但再涨价格应该也不会比同区域的新二手房价高，毕竟无论从产品品质还是物业水平以及居住人群等，回迁房都会差不少。这种情况下，对于许多买不起新房的刚需族来说，花较少的钱，享受同等区域的配套，是不错的选择。

再看回迁房与老破小的对比，从性价比上看，回迁房无论从价格优势还是产品品质，都会优于老破小，因此对于二手房市场来说，应该会有较大冲击。

最后，目前的回迁房适合投资吗？房掌柜认为，对于那些手持大把现金的投资者来说，当下投资回迁房应该是个不错的选择。但也要根据后续的操作性政策出炉进行考虑。

由此，我们也会看到，市场细分更加明确，老破小、即将转正的回迁房将成为升值潜力最小的产品，但能为刚需族提供功能性的住房需求。而许多新建的商品房，由于品牌、产品以及物业管理的加持，价格会逐渐上升。这应该也是政府在落实多元化住房制度的政策延伸。

2、石家庄土拍电子竞价首亮相：天山公园附近一宗住宅用地出让 楼面价仅3234元/平

新闻背景：

5月31日，石家庄市公共资源交易中心公开挂牌出让栾城区【2019】004号住宅用地。从竞拍信息看到，只有一家公司参与出价竞拍，出价3.801亿元，比竞拍起始价多1000万元。据悉，【2019】004号地块位于东至封龙大街、西至方刹路、南至仓宁东路、北至封龙大街。地块出让年限为70年，容积率1-2.5，建筑密度小于25%，绿化率大于等于35%，起始价为3.701亿元。经过竞拍，该宗地块最终被石家庄盛禧房地产开发有限公司以3.801亿元的价格摘得。

房掌柜观点：

通过计算，我们得出了这宗地块楼面价仅3234元/平的结论，这与4月份华远经过激烈竞拍以9010元/平米的楼面地价相比，中间差了5776元/平米。两者的差距可谓非常之大。

许多人可能会认为，华远地产是不是成了冤大头？楼面价这么高，如果再算上建安成本等各类成本，项目的价格至少要卖到2万元/平米以上，才能盈利。

事实是这样的吗？

在房掌柜看来，也不尽然。为什么呢？原因有二：

第一，大房企拿地前，一定是认真调研过石家庄所有区域市场的，此次华远拿地并非个案，大头应该还会在后边，一旦这一区域土地放量，各大一线房企还会蜂拥而至，毕竟，4月份的竞拍中，新城控股、万科、保利、华远、金地、平安、龙湖和金茂+世茂+中铁建联合体等8个房企同台竞争，这说明，这一区域未来的城市规划应该有更好的发展潜力。实际上，从最近装备制造基地的扎堆拿地就能看出，一旦一线房企入驻，就一定会引来更多房企的关注，扎堆拿地的获利空间更大；

第二，5月31日拿地的房企，虽然楼面地价很低，但他们所开发的项目一定会跟华远地产的产品区别很大。应该是刚需或刚改与终极置业的区别。这也说明，一个区域内，市场正在加速细分进程。当同一区域的项目价格形成阶梯态势，就意味着这座城市的市场成熟度更高，人们在选择购房项目时，也会根据各自情况进行理性选择。这是好事，说明石家庄楼市正在走向成熟。

3、2019年石家庄市义务教育招生入学最新政策公布

新闻背景：

义务教育招生政策明确了招生入学对象的四个原则

一是足龄原则，2019年小学一年级入学的适龄儿童需年满6周岁（2013年8月31日之前出生）；

二是属地原则，本市户籍适龄儿童、少年由户籍所在地县（市、区）教育局负责安排入学。其中，主城区（指长安区、新华区、桥西区、裕华区和高新区）户籍适龄儿童、少年，由合法稳定居住的实际住址所在区教育局负责安排入学；

三是房户一致原则，“划片招生、就近入学”是指适龄儿童、少年户口随父母（或其他法定监护人，下同）双方或一方，且户口和住址符合户籍管理有关要求，即户口、住址和父母的《房屋所有权证》或《不动产权证书》（规划用途须为住宅）相一致。不符合上述条件的，由县（市、区）教育局根据适龄儿童、少年家庭实际情况和各学校学位情况调剂安排入学；

四是稳定居住原则，适龄学生在校就读期间应保持家庭实际住址相对稳定，每处住址原则上小学每6年、初中每3年只能安排一个家庭的适龄儿童、少年按招生片区就近入学。共有房产不作为就近入学的依据（适龄儿童、少年父母的共有房产除外）。

房掌柜观点：

应该说，每一年的招生阶段，有关招生入学的政策，都是许多家长普遍关心的话题。而早在入学前一年，应该说许多家长都开始为孩子上哪所小学或中学而努力了，换房、租房或者托关系找门路，都是为了孩子能有一个更好的教育环境。

正好，最近我们也在讨论家庭教育和学校教育的关系，一个良好的家庭教育加上质量好的学校教育，才是孩子成长中最需要的双重教育路径，缺一不可！

为了上名校，许多家庭放着自己的房子不住，要出去在名校的片区内租房居住，想尽一切办法让孩子入学，这群人数量还不少。据了解，在某一个知名的培训机构中，至少有三分之二的家长都属于此类人群。

但问题是，公办的重点学校本来就少，如何保证入学公平和有序，确实让教育部门非常头疼。

因此，这次的入学政策中，才出现了四个原则，其中三个原则，都是为了保证入学有序的，即：属地原则、房户一致原则和稳定居住原则。尤其在稳定居住原则上，是这样规定的：适龄学生在校就读期间应保持家庭实际住址相对稳定，每处住址原则上小学每6年、初中每3年只能安排一个家庭的适龄儿童、少年按招生片区就近入学。共有房产不作为就近入学的依据（适龄儿童、少年父母的共有房产除外）。

这样的话，如果是租房上名校，就要考虑所租房屋是否有儿童、少年在用入学指标。

另外，这此次招生入学政策中，还首次提到了一点：学校不得在小学一年级入学报名、领取入学通知书、办理报到手续等环节组织任何形式的面试，不得向学生询问任何语文、数学、英语等学科知识类问题。这应该是许多家长普遍关心的问题，上完中班，要不要报幼小衔接培训班的矛盾，也是最近在纠结的地方。