【掌柜日报】下周三就拍！实探板桥准地王 竟偶遇房企来探地

都说土拍是楼市的测温计，下周三（6月5日）南京将迎来新的一场土拍，涉及江北核心区、城东、城中以及城南板桥等区域。

其中，位于板桥G18地块更是备受关注，这是由于整个区域自2016年之前再无新地块出让，随着富力、和昌、蓝光等楼盘交付，区域二手房也开始补涨，目前多数在2.2万-2.6万/㎡。

今天，掌柜君就实地打探板桥G18地块，及周边中介了解到的消息与大家分享。

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时隔3年多 板桥再有商住用地拍卖

体量巨大仅10万方 起拍价直逼区域前地王

今早，掌柜君从油坊桥地铁站乘坐182路公交，不到半小时就到新湖大道北站下，对面就是已经交付的富力尚悦居，而在富力尚悦居南侧的就是即将拍卖的板桥G18地块。

掌柜君先给大家看看该地块的详细情况，及出让要求：

雨花台区板桥新城十一期地块

地块位置：东至规划板东路，南至规划三号路，西至规划五号街，北至华新路

用地面积：98306.50㎡

出让面积：92896.07㎡

规划用途：商住混合用地、幼托用地和基层社区中心

起拍楼面价：10478元/㎡

最高限价楼面价：15453元/㎡

容积率：2.25

地块出让要求：

（1）该地块须配建建筑面积不小于8775平方米的租赁住房，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售，不得转让，纳入全市租赁住房管理。

（2）A分区商业办公建筑面积占地上建筑面积的比例应控制在10%至15%。

（3）B分区为幼托用地，由板桥新城管委会出资并建设，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，建成后移交雨花台区政府，所对应土地按划拨方式供应。

（4）C分区为基层社区中心用地（地上可建建筑面积约4645.38平方米），具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动室，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于600平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米。上述设施中，社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕（建筑面积共计不小于2010平方米）由竞得人建成后移交板桥新城管委会，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，建设费用经第三方审计机构确认后，由板桥新城管委会支付给竞得人。所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让成交价款总额不作调整。

（5）该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

该地块位于富力尚悦居南侧，整个用地面积9.8万方，接近10万方，出让面积更是多达9.2万方，可谓是一个体量巨大的地块，若按照2.25容积率来算，后期可打造近21万方。

从上图可以看出，地块的北侧为富力尚悦居，西南侧为宋都南郡，正南为金地自在城，西侧为板桥河。地理位置优势还是非常明显，地块内部较为平整，仅有部分小池塘，目前还有周边居民在里进行种菜等，后期可以直接进行作业。

值得注意的是，该地块东侧就是宁芜铁路，每天往来车辆非常多，会产生部分噪音污染。而比较好的是，地块西侧就是板桥河，虽然河流不是很大，但后期业主可以在周边进行散步，还是很不错的。

配套方面来看，地块西南侧就是莲花湖和花生唐，步行十分钟左右就能达到，周边还有南京市雨花医院、金地体育公园、富力星光里、南京板桥中学以及在建的雨花吾悦广场等生活配套，可以满足周边基本生活需求。

不过，板桥G18地块可以说是整个区域的“准地王”，因为其起拍楼面价就多达10478元/㎡，而在2016年年初蓝光拿下的区域前地王地价仅10689元/㎡，也就是说G18地块只要进行几轮竞价，就会成为区域新的地王。

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现场偶遇开发商前来探地

直言这里是房价洼地，未来肯定要补涨

在地块实探的过程中，掌柜君还在现场偶遇前来探地的开发商，一行3人，从下车就开始围绕地块进行打探，并时不时指着远方进行沟通与交流。

不过，掌柜君在实探过程中也听见他们在交谈表示：板桥距离河西很近，目前这里还是房价洼地，仅是河西南房价的一半，未来房价将迎来补涨！

就目前来看，板桥区域最大的问题是交通（地铁），出行主要靠自驾，公交到油坊桥或刘村进行换乘。以及区域人民期待的规划中地铁8号线、宁芜铁路搬迁等，都需要时间来等待。所以中介也表示，在这边购房人群主要是地缘客及在河西、软件大道上班的刚需人群，因距离近而选择置业。

当然，区域也有琅小分校、力小分校、金中分校等教育利好，对很多购房者来说，让孩子更好的在家门口享受教育。同时，去年新城吾悦广场正式进驻，将打造12万方的国际购物中心，预计明年底正式开业，也是区域一大利好。

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区域目前仅石林云城在售 均价2.6万/㎡

周边二手房均价2万-2.6万/㎡

整个板桥新城来看，上一次有土地出让还要追溯到2016年4月15日，当时栖霞建设以8882元/㎡拿下G10地块，也就是目前的星叶欢乐城，规划建设12栋30-33层高层住宅、两栋7层商办楼，具体上市时间待定。

同时，区域自蓝光卖完收官之后就陷入了房荒，目前仅有石林云城1盘在售，该盘昨天（5月27）新领4、5号楼216套房源销许，建筑面积约73、93、106㎡，精装均价26075元/㎡，最低总价176万起，首付3成只要53万，加上有琅琊路小学雨花分校的加持，对于刚需来说是个不错选择。

二手房方面，因区域没有新楼盘上市，二手房价格也水涨船高，据链家数据显示，板桥目前二手房挂牌均价24719元/㎡，且在今年年后涨幅明显。

掌柜君在周边富力尚悦居、和昌湾景、蓝光公园1号转了一圈，发现已经开的底商多数位于和昌湾景下面，且多以超市、水果店、洗衣店等生活配套，仅有1家中介门店，据了解中介门店多在金地自在城那边。

在周边中介还了解到：目前区域二手房均价在2万-2.6万/㎡左右，富力尚悦居因是开发商统一精装，且部分满2年，成交均价在2.5万-2.6万/㎡；和昌湾景因毛坯交付，且不满2年，成交均价在2万-2.1万/㎡；蓝光公园1号目前均价在2.6万-2.7万/㎡，相比之前收官价格，涨幅不是很大；金地自在城因力小学区加持，目前二手房成交是整个区域最高，在2.5万-3万/㎡不等。

最后，今天实探下来，掌柜君改变了以往对板桥区域的认知，虽然目前区域发展还是有一定的劣势，但距离河西近，未来受河西辐射，以及品牌房企不断进驻，会拉动区域价值提升。目前还是一个价格洼地，对刚需来说可以考虑出手。

下周三（6月5日）的土拍，最终板桥G18地块会被哪家房企拿下，掌柜君也会及时关注，给大家带来最新消息。