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楼市进入买方市场 商品房销售疲软开始拖累房地产投资

来源:房掌柜  整理 烟台房掌柜  2018-11-16 11:04:12
[摘要]二三线城市方面,统计局数据显示,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%

  15日,国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示,一二三线城市二手住宅价格涨幅均现回落。四个一线城市二手住宅价格全线下调,环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。

  二三线城市方面,统计局数据显示,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,15个热点城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有3个。具体来看,10月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为0.5%;上涨的13个,增加2个,最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为1.0%;上涨的12个,与上月相同,最高涨幅为13.3%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是,二手房价格出现了明显变化,多达14个热点城市二手住宅价格出现了下调。

  具体来看,天津、丹东、泉州分别环比下调0.1%;北京、上海、广州、石家庄、三亚等7个城市环比下调0.2%;宁波环比下调0.3%;厦门下调0.9%。

  张大伟表示,二手房市场的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经过半,北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

  而价格有所松动的最大表现,则是买方整体议价幅度明显增大。麦田房产报告显示,根据北京麦田成交房源价格监测数据,客户议价(成交价/最后一次报价-1)为-5.9%,较上个月下滑0.3个百分点,客户议价空间为2018年以来的最高水平。

  报告指出,在双方议价中降价房源比例达到95%。其中,降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%,降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%,占比是今年来的高位。

  值得注意的是,虽然楼市已进入买方市场,但从房价指数来看,仍处于过热区间。上海易居房地产研究院研究员王瑾钊表示,全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后,5月回到“偏热”区间,6月触及“过热”区间,7、8月完全进入“过热”区间,9、10月则处在“偏热”和“过热”区间之间,房价上升势头依然存在。

  因此,未来各地应继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。

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  14日,国家统计局公布的前10个月全国房地产开发投资和销售情况显示,无论是房地产开发投资、商品房销售,还是房企到位资金和各地区商品房销售等数据,均呈现出增速回落态势。

  “在中央对房地产调控政策没有明显松动的情况下,商品房销售增速持续放缓,并开始拖累房地产投资,房地产新开工增速和开发商土地购置面积增速在连续5个月上行之后出现回落。”在摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊看来,虽然前10个月房地产新开工同比增长16.3%,开发商土地购置面积同比增长15.3%,但鉴于房地产库存持续下降(截至10月份全国待售商品住宅面积已经下降至2015年底的55%),开发商补库存意愿依然较高,因此,未来房地产投资增速回落幅度会相对温和,预计不会出现断崖式下跌。

  58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,总的来看,随着房地产市场调控继续“稳扎稳打”,楼市降温已成为市场共识。不过,在整体降温的背景之下,依然呈现出一些差异化的表现。具体来看,主要有三方面特点:一是各地房地产市场差异化更加明显;二是品牌房企拿地态度出现明显分化。在规模效应的推动下,龙头房企和中部房企之间的分化较为明显;三是房企融资受阻之下全力加快销售回款。在当下房企融资难的现状下,进一步以价换量、加速销售资金回流,可能是众多房企在面临资金压力时,所不得不采用的方式。

  上海易居研究院研究员沈昕分析称,在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来市场整体销售大概率继续回落,企业自筹资金和定金及预收款难以继续大幅上涨,预计2018年底开发企业到位资金增速可能会继续趋缓,房企资金压力也将加剧。

  (房掌柜整理自经济参考报、证券日报)

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责任编辑:刘锦玲

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