品牌房企对后期走势并不乐观 未来偿债压力不容小觑

　　在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下，三季度各地方城市总体调控节奏趋稳但力度不减，并继续完善限购限售措施、强化差别化住房信贷政策、开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　在这一背景下，三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势，但受市场走势变化影响，去化不及预期，销售业绩增速有所放缓。拿地方面，经历去年积极拿地，品牌房企土地储备丰富，因资金面承压房企拿地态度普遍趋于谨慎。策略方面，多家重点房企继续加强营销力度快速回笼资金，谨慎投资特性凸显，拿地方式向联合拿地、收并购靠拢，且三、四线进入门槛明显提高，主要集中于城市群内或经济、购买力突出的核心三、四线城市。

　　中指院的研究报告显示，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、招商、远洋在内的20家品牌房企，2018年前9个月销售额高达3.4万亿元，同比增长29%；销售面积近2.6亿平方米，同比增长25.3%。不过，随着政策收紧下出现的市场调整，品牌房企对后期走势并不乐观，普遍选择加快周转，上半年销售规模屡有新突破。但进入三季度，市场形势变得更加不明朗，房企出货积极性更高，但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落。三季度，上述20家品牌房企销售金额为1.1万亿元，同比增长21.9%，增幅较二季度收窄17.9个百分点。

　　同时，包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龙湖、远洋、越秀、富力、首创在内的10家代表企业，2018年销售目标平均完成率在七成以上，整体水平不及去年同期。

　　据初步统计，截至2018年9月份，中指院重点监测的房企全年销售目标平均完成率约77.7%。具体来看，新城、世茂、恒大等企业受益于三、四线的重点项目布局，目标完成率均在八成以上，远洋也高于去年同期2.8个百分点。而其余重点监测的品牌房企目前目标完成率均不及去年同期。中海、龙湖等企业销售业绩增速与全国商品房销售金额增速基本持平，目标完成率虽然超过70%，但仍低于去年同期10个百分点左右；首创、越秀等百亿元级房企在现阶段业绩保持高速增长的形势下，目标完成率仍与去年同期存在一定差距。

　　在三季度销售规模放缓的同时，品牌房企对于投资的态度也趋于谨慎，拿地规模出现回落。2018年前9个月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20%；累计拿地金额9616 亿元，同比下降27.2%。

　　对此，中指院方面表示，究其原因是一方面去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三、四线，也是拿地金额下降的重要原因。具体来看，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降 4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5866万平方米，同比下降 59.9%，累计拿地金额2638亿元，同比降幅扩大至55.1%，其中9月份降幅超七成。

　　而由于热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，业内人士预计四季度市场将在分化中步入调整，“一、二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三、四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落”。

　　此外，中指院方面表示，虽然今年以来我国经济下行压力加大，为保证经济稳定发展，央行的货币政策松紧适度，财政政策更加积极。但房地产市场调控并未放松，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再度为房地产领域顺利输送资金。尤其是此次货币政策宽松力度有所减弱，扩大内需、促进中小企业融资等为释放货币流动性的主要目标，虽然定向增加流动性对房地产市场有“雨露均沾”的效果，但是流入房地产市场的资金也是非常有限的。

最近，龙头房企万科一边高喊“活下去”，一边迅猛收购拿地，令不少中小房企“既妒且惧”。对压力重重的后者而言，如此大手笔已力有不逮，如何活下去或许才是未来必须直面的问题。中国财政科学研究院博士后郑良海向上证报表示，受前三年发债影响，房企当下的融资结构已经变化，未来三年房企偿债压力逐年提高，需引起关注。

　　2018年开始，随着债市的好转，房企债券发行量骤增，三季度更明显加快。据Wind统计，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，已远超2017年全年3747.74亿元的规模。其中，三季度规模高达2073.62亿元，远高于去年同期的1409.03亿元，也较一季度和二季度的1346.03亿元和1352.06亿元显著提升。即便如此，房企发债总额仍低于2015年和2016年债市火爆时期的三季度，当时分别发行2432.86亿元和3142.17亿元。

　　“成也萧何，败也萧何。昔日融得欢，未来偿债压力大。正是由于2015年和2016年房企高达1.6万亿元的发债规模，始有今年的偿债压力。从年偿还量看，2018年需偿还3963.48亿元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分别偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。”郑良海说。

（房掌柜整理自证券日报、中国证券网）