多城即将开启新一轮楼市调控 住房制度改革仍是重点

　　近日，各地关于楼市调控的喊话不断。

　　根据河北日报的消息，日前，河北省住建厅转发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强调要认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务。

　　而北京则在6月19日发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》，提出要完善调控政策措施，提升精准调控水平，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。

　　而在自贸区消息出炉后，就一直严控楼市的海南，其省委副书记、省长沈晓明在近日接受媒体专访时表示，海南要有“壮士断腕”的勇气和决心，坚决减少经济对房地产的依赖。

　　这与近期楼市的异动有关。在“930”开启的调控浪潮持续近两年后，一度处在下行周期的楼市，却在近期出现了微妙的变化。

　　一方面，轮动效应下的楼市末端，三四线城市在土地市场、去库存等方面保持相对较高的热度。但另一方面，与过往周期规律不同的是，成都、青岛、沈阳、大连等二线城市在各种调控对冲政策的作用下，5月也进入房价领涨城市行列。

　　这样的背景下，多家机构均作出了各地即将开启新一轮楼市调控的预测。而这一轮调控将会与之前的政策呈现哪些不同，将会有哪些新的抓手，成为关注的焦点。

　　二线城市“抢人”，引发房企重仓投资

　　今年以来，二线城市重新成为房企夺地的主战场。根据易居克而瑞统计数据显示，从销售额排名TOP 50房企今年前4个月拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。而中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，有46个城市土地出让金超过100亿元。

　　“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。其中最受关注的城市集中在中西部地区。

　　根据克而瑞的研究报告显示：“TOP50房企拿地投资集中的城市以郑州、重庆、长沙、成都、武汉等地为主，这些城市出台的‘引才政策’引起大量人口流入从而激发了购房潜在需求。房企投资拿地也因此成为焦点。其中1-4月房企投资份额最多的城市是郑州，碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。”

　　不过，对于这一情况的出现，多数业内人士并不感到意外。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“二线城市‘抢人’背后不仅关乎宏观层面，这是一场浪潮。是中国城市人群已经出现了迁移意向。”可以说，这样的背景之下，房企进入二线城市也是市场的必然选择。

　　“对于房企而言，寻找市场机会的关键在于从经济发展前景、人口流动趋势和房地产调控的严厉程度这三方面寻求最佳平衡点，随着中国城市群经济圈的形成，众多二线城市成为相互联动的区域经济共同体，部分城市补上短板，在产业协同中取得领先优势的同时，也成为人口的流入地。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示，今年的“人才大战”加速精英人群的流入，奠定了楼市需求走热的基础。“而2016年‘9·30’开始的新一轮紧缩调控，主要针对投资需求旺盛的一线城市，部分热点的二线城市虽然也触发楼市调控，但相比一线城市力度明显偏轻，为楼市保留了一线生机，由此引来房企的重仓投资。”

　　三四线楼市轮动上涨

　　6月14日，国家统计局发布5月宏观经济数据。在需求端，5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米，比4月增长了17.5%，同比增长8%。

　　价格方面，易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。

　　其中，一线、二线、三四线城市新房成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金华、莆田等三四线城市，是房价同比增幅最大的城市。

　　在一线城市中，国家统计局数据显示，北京市一手房在2018年除2月以外持续上扬，二手房从持续了近一年的环比下降开始转为上涨。

　　这甚至在租赁市场也有所体现。链家的数据显示，5月，北京链家房源单平米租金同比上涨14.2%，环比上涨2.4%，近三月租金环比涨幅呈扩大趋势。

　　与此同时，供给端的数据继续旺盛。前5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速连续三个月维持10%以上。而房企购地面积增速，由前4月的-2.1%，转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

　　另外，土地市场的热度也还在持续。中国指数研究院的数据显示，2018年1-5月，全国300城市土地出让金总额为15887亿元，同比增加约38%。

　　其中，由于很少有限价政策，三四线城市的土地市场在房企“外溢”过程中持续火热。5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%;此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大，导致了市场供需失衡。”