预售审查or变相捂盘 谁导演深圳楼市房源“真空期”

　　随着近期一大批城市收紧楼市政策，深圳买家也产生担忧，依深圳目前调控的收紧状态，如果再提高首套首付又是巨大压力。事实上，深圳买家的观望情绪从国庆调控后就一直充斥市场。加上深圳市政府监察力度加大，新房审批要求严格，令不少开发商的推售不得不延后。

　　预售审查积压房源

　　新政出台的第一个月，深圳无一例新建住宅入市，新增供应量从9月的7600套直降为零。据深圳中原研究中心数据显示，10月深圳没有住宅项目取得预售，仅前海卓越金融中心的商务公寓取得预售，仅山语海一个住宅项目开盘，供应量处于2008年以来同期历史最低位。

　　供应冷清也延续到11月，截至11月29日，仅有4个项目拿到了预售证，其中两个为商业项目，一个为保障房，只有一个纯住宅项目。原本市场预计11月将有超过10个项目入市，实际上只有一个住宅项目顺利拿到预售证开盘。

　　原本计划近期开盘的位于龙华区的鸿荣源壹城中心因为尚未获得预售许可证，又将延期开盘。为了延续楼盘热度，开发商组织不少现场活动，并且销售人员勤打电话邀请客户前来看房。中国房地产报记者也接到电话，销售员表示：“预售证现在还没拿到，开盘时间和价格还未能确定。”

　　此外，位于福田区的清凤创投大厦原对外宣传9月底开盘，拖延至今也毫无动静。有市场人士称：“最近楼盘都严查，预售不给审批。近期成交都是新政前拿到预售许可的，现在所有住宅类项目，预售证都被卡了，目前备案价高于6万元/平方米的很难获批。”

　　即便处于市场观望期，但年关将近，部分开发商要在年底冲一波业绩。因为预售证问题，不少楼盘都延期开盘。南山区某房地产项目负责人对中国房地产报记者直言：“我们9月底就想拿预售证，10月开盘，结果遇到了调控期。之前也和客户说了，年内一定会推售，但是现在还没拿到预售证，你问我什么时候能开盘，我真的无法答复你。”

　　深圳中原研究中心经理王飞表示：“目前开发商预售证拿得少，一方面观望情绪浓，另一方面价格审核也比较严格。。”

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为：“拿预售证艰难的问题关键是开发商主动申请预售的节奏在放缓，这是和调控思路相悖。目前政府正在采取措施，达到预售条件的新盘必须加紧入市，如果不申请预售，是变相捂盘，处理是和之前其它捂盘销售一样的。”

　　深圳库存处于合理区间

　　尽管开发商拿预售证数量变少，但深圳楼市库存周期还是处于合理区间。今年深圳进行了两次房地产调控抑制高房价和打击投资性需求，按照深圳市建筑物普查数据和人口结构数据测算，深圳市常住人口家庭户均套数已达1.6~1.7套/户，住房总量是充足的。

　　深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)相关负责人指出，目前住房需求基本上都可以通过市场新供商品住房、新供人才住房和保障性住房，以及存量住房满足。

　　据深圳市规土委提供的数据显示，截至10月末，深圳商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按最近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月的10.6个月库存周期还有所降低，处于合理区间。

　　李宇嘉表示：“深圳的库存是一定要保持相当供应量，库存和市场预期有关。市场预期不好的话，开发商供应会减少，这样就会导致销售放缓，库存会一直稳定在合理的水平上。”

　　部分新盘已有价格让步

　　一方面预售证难拿，一方面在深圳市内还出现了“特价房”，一些开发商已经开始不同程度的价格让步刺激买家入市。

　　位于深圳市坂田的佳兆业城市广场就拿出了10套89平方米房源做特价房销售。该项目销售称，特价房是带有折扣总价在417万元至475万元之间。据悉，同类型的产品今年高峰期基本上每套总价500万元，这批特价房的平均降价幅度大约是10%至15%。

　　位于光明新区的光明一号，10月均价为4万元/平方米，从10月下旬价格调整至39500元/平方米。在售的房源，销售强调为一房一价，具体能有多少优惠，得到现场才能得知。不过有知情人士表示，之前该楼盘也有推过数套特价房，价格更低。

　　此外，“深圳市场咳嗽，临深市场感冒”，深圳市场在调控重压下一片沉寂，观望的心理也显著传导至东莞、惠州市场。因此临深片区特价盘的数量更多，开发商的优惠幅度也更大。